Informasjon

SAMEIETS VEDTEKTER 

Vedtatt 25. juni 2018 

§1 GENERELT

Eiendommen gnr. 182, bnr. 10 i Oslo kommune er et eierseksjonssameie mellom eierne av de 25 ideelle seksjoner bebyggelsen består av.

§2 SEKSJON OG BRUKSRETT

En ideell eiendomsandel med eksklusiv bruksrett til en bolig benevnes en seksjon.

En seksjon består av:

• hovedseksjonen som er seksjonens leilighet
• tilleggsdelen som omfatter balkonger og terrasser som er tilknyttet seksjonen, samt boder i gang og garasje.

Sameiebrøken defineres ut fra arealet av den enkelte seksjons hoveddel.

Dessuten har kjøper av seksjonen felles bruksrett sammen med de øvrige eierne av eiendommen til boligsameiets fellesarealer, så som trapper, ganger, samt felles bruksrett til de felles tomteanlegg m/grøntanlegg, veier, fellesinnretninger m.v.

Sameiets juridiske basis er Lov om eierseksjoner av 1. januar 2018 (§9 fra 1. juli 2018) med de tilleggsfortolkninger som er nedfelt i sameiets egne vedtekter.

Alle bestemmelser som er inntatt i kjøpekontrakten, skjøte, oppdelingsbegjæringen og husordensreglene er bindende for sameierne , og overdragelse av eiendomsandeler må kun finne sted på de vilkår som er inntatt i disse dokumenter og disse vedtekter.

§3 STYRE

Sameiet ledes av et valgt styre bestående av minst 4 medlemmer og 2 varamedlemmer som velges for 2 år av gangen. Unntaksvis kan funksjonstiden nedkortes til 1 år.

Styrets leder velges for to år av gangen. Unntaksvis kan funksjonstiden nedkortes til 1 år.

Styret velger selv sin nestleder og øvrig arbeidsfordeling mellom styrets medlemmer.

Styret forplikter sameiet ved underskrift av styreleder og ett styremedlem.

Styret kan meddele fullmakt.

Styrets leder forestår sameiets administrasjon og kan delegere oppgaver eller funksjoner til de øvrige styremedlemmer. Styreleder har forøvrig fullmakt til å treffe selvstendige avgjørelser når det gjelder sameiets daglige drift.

Styret er ansvarlig for

• at sameiet og den enkelte seksjonseier overholder Lov om eierseksjoner
• at fellesrom, garasje og andre fellesanlegg og -arealer brukes i henhold til de bestemmelser som er utarbeidet eller som styret iverksetter
• å gjennomføre fortløpende kontroll av bygningsmasse, tekniske anlegg og utearealer for på et tidligst mulig tidspunkt kunne avdekke skader eller forebygge at de oppstår
• å gjennomføre de nødvendige tiltak for vedlikehold samt forebyggelse eller utbedring av skader
• i rett tid å ha informert eierne om behovet for større vedlikeholdsarbeider og de økonomiske implikasjoner disse medfører, samt utarbeidelsen av en finansieringsplan for gjennomføringen
• å utarbeide et årlig investerings- og driftsbudsjett som grunnlag for å beregne den enkelte seksjonseiers andel av fellesutgiftene
• ut fra bebyggelsens tilstand å vurdere behovet for og størrelsen av et vedlikeholdsfond, og forelegge finansieringen av dette til godkjennelse på sameiets årsmøte
• å påse at den enkelte eier overholder sine vedlikeholdsforpliktelser innen så vel seksjonens hoveddel som tilleggsdel
• å innhente faglig ekspertise i forbindelse med vurderingen av årsaks forholdet til oppståtte skader og eventuelle følgeskader
• å innhente anbud fra minst 2 forskjellige firmaer før kostnadskrevende arbeider iverksettes. Plikten til å innhente anbud fra 2 firmaer kan fravikes i de tilfeller det er tale om akutte skader som krever umiddelbar utbedring, f.eks. lekkasjer inn i en seksjonseiernes leilighet.
• å megle i de tilfellene det er oppstått tvister mellom en eller flere seksjonseiere

§4 ÅRSMØTE

n på grunn av inntrådte forhold som faller in under sameiets ansvarsområde, så som vannlekkasje fra tak eller yttervegger, brudd i innvendige vann- og avløpsrør eller lignende

Årsmøtet er sameiets høyeste myndighet og avholdes hvert år innen utgangen av juni måned etter forutgående skriftlig innkalling med minst 8 dagers varsel. Sakslisten og sakspapirer skal følge innkallingen.

Følgende saker skal behandles på årsmøtet:

• rapport fra styret
• godkjent regnskap
• budsjett for neste driftsår
• valg
• eventuelle innkomne saker nevnt i innkallingen

Saker som ønskes behandlet på årsmøtet, må være meldt skriftlig til styreleder eller et styremedlem minst fire uker før styremøtet finner sted.

Årsmøtet kan kun fatte vedtak i de saker som er angitt i sakslisten, med mindre samtlige seksjonseiere møter på årsmøtet og enstemmig enes om det kan det også fattes vedtak i saker som ikke står i innkallingen.

Ekstraordinært årsmøte kan avholdes dersom styret eller minst to seksjonseiere fremsetter skriftlig krav om det, og det samtidig angis hvilke saker som ønskes behandlet.

Styret kan om nødvendig kalle inn til ekstraordinært årsmøte med kortere varsel enn til ordinært årsmøte, men aldri kortere enn 3 dager.

Hver seksjon teller ved avstemning med en stemme. Ved fravær kan en seksjonseier meddele skriftlig og datert fullmakt til en annen eier.

Ved avstemning i følgende saker kreves enighet fra alle seksjonseiere enten på årsmøtet eller senere:

• salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen
• oppløsning av sameiet
• tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter
• andre saker som nevnt i Lov om eierseksjoner

Ved vedtak om særlige bomiljøtiltak (f.eks. smørebod, lekeplass og felles overnattingsrom), gjelder flertallskrav fastsatt i Lov om eierseksjoner

Ved avstemning i følgende saker kreves minst 2/3 flertall:

• endring av sameiets vedtekter
• ombygninger, påbygninger eller andre endringer av bebyggelsen eller fellesarealet som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold
• omgjøring
• salg, kjøp, leie eller bortleie av fast eiendom
• andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning
• andre saker som nevnt i Lov om eierseksjoner

Ved alle andre avstemninger kreves kun simpelt flertall.

§5 GARASJE - FELLESANLEGG

Fellesarealet omfatter alle deler av tomten og bebyggelsen som ikke inngår i den enkelte sameiers seksjon.

Styret anviser hver sameier minst 2 garasjeplasser, garasjebod og gangbod.

Styret kan sikre at en sameier (eller vedkommendes hustandsmedlemmer) med nedsatt funksjonsevne får en tilrettelagt garasjeplass ved å pålegge en seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte tildelt garasjeplassplass. Når dokumentert behov ikke lengre er tilstede opphører bytteretten.

Tilsvarende kan det gjennomføres andre nødvendige tiltak på fellesområdene som er nødvendige for sameiere med nedsatt funksjonsevne, f.eks. automatiserte døråpnere og rullestolheisordninger.

Det er gitt og kan fortsatt gis midlertidig eksklusiv bruksrett til enkelte innendørs fellesarealer, f.eks. til ekstra boder, etter forutgående søknad til styre og godkjennelse på Årsmøte. Slik midlertidig eksklusiv bruksrett kan overdras ved salg av leiligheten, men kan maksimalt vare i 30 år fra den første gang ble innvilget før igjen må behandles på Årsmøte.

Sameiere som ønsker å etablere ladepunkt for elbil/hybrid bil på den parkeringsplass vedkommende disponerer må påse at denne er av type Mode 3/på vegg lader der forbruket er knyttet til vedkommendes strømmåler.

Utleie eller utlån av garasjeplass eller boder til andre enn seksjonseierne kan kun skje etter skriftlig godkjennelse fra styret.

§6 FELLESUTGIFTER

Utgifter til renhold, vedlikehold og oppvarming av garasjeanlegget fordeles mellom sameierne i forhold til det antall garasjeplasser den enkelte disponerer.

Kommunale avgifter, forsikringspremier og honorarer, fordeles mellom seksjonseierne i henhold til sameiebrøken.

Alle andre fellesutgifter fordeles likt mellom seksjonseierne.

§7 VEDLIKEHOLD

Den enkelte seksjonseier har full vedlikeholdsplikt for så vel hoveddelen som tilleggsdelen i sin seksjon. Seksjonseierne er økonomisk ansvarlig for de skader som oppstår eller er påført bygningen eller andre eiere som følge av forsømt vedlikehold eller uaktsomhet. I de tilfeller en slik skade dekkes helt eller delvis av sameiets forsikringsselskap, er seksjonseieren ansvarlig for betaling av egenandelen. Hvis forsikringsselskapet bare dekker en andel av skaden, kan styret kreve seksjonseieren dekker differansen. Dette ansvaret gjelder også dersom skaden er forårsaket av håndverkere som er engasjert av en seksjonseier.

Oppstår lekkasjeskader fra balkonger eller terrasser som ikke kan tilbakeføres til forsømt vedlikehold, uaktsomhet eller ikke fagmessig utførte arbeider, men som skyldes andre bygningsmessige forhold er sameiet ansvarlig.

Vedlikeholdsplikten innbefatter også vedlikehold av utvendige og innvendige dører og vinduer samt balkonger, terrasser og boder.

Sameiet er ansvarlig for eventuell utskifting eller fornyelse av utvendige dører og vinduer så fasaden fremstår ensartet.

Den enkelte sameiers ansvar i forbindelse med vedlikehold av terrasser, balkonger og byggintegrerte blomsterkasser begrenser seg til innvendige flater, herunder gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk. Sameiet er ansvarlig for øvrig vedlikehold av terrasser, balkonger og byggintegrerte balkongkasser.

Seksjonseierne må ved større vedlikeholdsarbeider og/eller ombyggingsarbeider rette seg etter vedtak årsmøtet har fattet når det gjelder utførelse og fargevalg.

Vedlikeholdet av bygninger, teknisk utstyr som heis, port, ventilasjonsanlegg, arealene i garasjen som ikke er knyttet til den enkeltes seksjonseiers garasjeplass samt det ytre felles fellesareal er sameiets ansvar og administreres av styret. Det samme gjelder bygningenes interne røropplegg og kabelopplegget frem til den enkelte seksjonseiers sikringsskap.

Vedlikeholdet av sameiets grøntanlegg skjer på dugnad med det antall årstimer styret bestemmer for hver eierseksjon.

Oppstår følgeskader i en seksjon skal disse i prinsippet utbedres på sameiets bekostning, så fremt de ikke dekkes av forsikringsselskapet. Avhengig av skadens omfang, den tilstand omgivelsene rundt skadestedet befinner seg i og ut fra et rimelighetshensyn, kan styret forlange en avkortning av et påstått erstatningsbeløp.

Oppnås det ikke enighet mellom seksjonseierne og styret, innhentes bindende vurdering fra en takstmann fra sameiet eller seksjonseierens forsikringsselskap. Omkostningene for takstmannen bæres med lik andel av seksjonseier og sameiet.

§8 PANTERETT FOR FORPLIKTELSER OG MISLIGHOLD

Sameiet har sikkerhet for krav i forbindelse med vedlikehold eller misligholdt husleie etter Lov om Eierseksjoner §31. Denne sikkerhet begrenses oppad til to ganger folketrygdens beløp.

§9 EIERSKIFTE

Sameiet betrakter overdragelsen av en eierseksjon som rettsgyldig når:

• den nye eier har underskrevet på at vedkommende er kjent med og vedtar innholdet i det tinglyste dokument som omhandler eiendommens oppdeling i eierseksjoner.
• den nye eieren har undertegnet på at vedkommende har lest, forstått og aksepterer å rette seg etter sameiets vedtekter og øvrige bestemmelser. Selgeren er ansvarlig for at den nye eiers skriftlige bekreftelse leveres styrets leder eller et av styremedlemmene.

Fond som er opparbeidet i sameiet kan seksjonseierne ikke kreve utbetalt hverken i ettertiden eller når et salg har funnet sted.

Ved utleie stilles følgende forutsetning:

• Ved utleie av en eierseksjon eller del av denne er utleier ansvarlig for at leietakeren har lest, forstått og skriftlig aksepterer å rette seg etter sameiets vedtekter og øvrige bestemmelser. Utleier er videre ansvarlig for at leietakeren skriftlige bekreftelse leveres styrets leder eller et av styremedlemmene.

§10 FORSTÅELSE AV VEDTEKTENE

Vedtektene er utarbeidet i henhold til Lov om eierseksjoner og ut fra intensjonen om å unngå tvister og skape et godt forhold mellom seksjonseierne.

• Dersom det allikevel skulle oppstå tvist som ikke lar seg løse ved minnelighet ved forhandling, skal den avgjøres ved voldgift etter Lov om rettergangsmåten for tvistemål, kap 32, med mindre partene blir enige om voldgift an annen art.

UTDRAG AV HUSORDENSREGLER

Vedtatt 25. juni 2018

1. Generelt

Formålet​ ​med​ ​husordensregler​ ​er​ ​å​ ​legge​ ​forholdene​ ​til​ ​rette​ ​for​ ​et​ ​hyggelig​ ​bomiljø og​ ​ta​ ​vare​ ​på​ ​sameiets​ ​materielle​ ​verdier​ ​og​ ​dets​ ​utemiljø,​ ​hvor​ ​ingen​ ​tar​ ​seg​ ​til rette​ ​på​ ​andres​ ​bekostning

Reglene bygger på en avveining mellom hensynet til den enkelte sameiers selvstendighet og frihet på den ene side, og på den annen side hensynet til de øvrige beboere og sameiet som helhet. Godt naboskap fordrer både toleranse og hensynsfullhet hos den enkelte beboer.

Sameierne plikter å følge bestemmelsene i ordensreglene og er også ansvarlig for at disse blir overholdt av den øvrige husstand, fremleietakere eller andre personer som er gitt adgang til sameierens eiendom og/eller leilighet.

2. Ro

Støyende arbeider, som f.eks. banking og boring, skal bare foregå mandag til torsdag mellom kl. 08.00 og 20.00, fredag mellom kl. 08.00 og 18.00 samt lørdager og dag før helligdag mellom kl. 10.00 og 16.00.

Støyende arbeider er ikke tillatt på søn- og helligdager.

Ved større utbedringer eller omfattende vedlikehold som medfører støy- og støvplager for andre i sameiet der arbeidet forventes å vare mer enn i 1 uke skal naboene og styret forhåndsvarsles.

Mellom kl. 23.00 og 08.00 skal det være "nattero" i sameiet. Vis hensyn og demp "høylydt underholdning" så naboleilighetene ikke sjeneres.

Gi beskjed til naboer dersom det ved spesielle anledninger skal arrangeres selskapelighet som kan komme i strid med denne regel.

Beboer er pliktig til å sette oppslag i oppgangen ved oppussing og fester.

3. Parkering

Parkering og kjøring på sameiets gangveier er ikke tillatt, unntatt syketransport og nødvendig kjøring til innganger, for på- og avlessing.

Biler må ikke kjøre på plenen eller inn på arealet over bodene på byggets jernbaneside da konstruksjonen ikke er beregnet for en slik vekt.

Parkering finner sted på seksjonens egen parkeringsplass i garasjen.

Gjesteparkeringsplasser, både inne og ute kan kun brukes av gjester. Beboere kan benytte en gjesteparkeringsplass for kortere tid etter tillatelse fra styret.

Parkering i kjørebanen i garasjen er ikke tillatt (tre biler på to parkeringsplasser).

Sameier plikter å melde fra til styret om utleie av parkeringsplass pga. adgangskontroll til garasjen.

4. Innvendige fellesarealer

Trappeoppgangene har ukentlig renhold via innleid renholdsfirma. Fjerning av hensatt søppel og annet rot inngår ikke i renholdstjenesten.

Kjøretøy og sykler oppbevares på egen parkeringsplass/bod i garasjen. Utstyr som er relatert til dette kan også oppbevares på egen parkeringsplass/bod i garasjen. Utstyret oppbevares på en slik måte at det er innenfor egen plass.

Utsmykking i korridorene kan finne sted etter enighet med de øvrige beboerne i etasjen. Utsmykkingen må ikke være til hinder for renhold.

Utleier/eier har plikt til å bestille postkasseskilt og sørge for dørklokkemerking.

Alle felles oppgangsdører skal være låst. Dette gjelder også dør til felles "snekkerbod" i garasjen. Felles oppgangsdører kan holdes åpen sommertid på dagtid, men da må dør til garasjen fra oppgangen være låst for å hindre at uvedkommende kommer inn i garasjen. ​ ​

Garasjeporten skal ikke unødvendig stå åpen. Ved inn- og utkjøring skal det på kvelds- og nattetid kontrolleres at porten går igjen før en kjører videre, og at ingen uvedkommende slippes inn.

Ingen private gjenstander (sykler, søppel, byggematerialer e.l.) skal oppbevares i fellesganger eller være til hinder og/eller sjenanse for andre sameiere/beboere. Fellesganger​ ​er​ ​rømningsveier​ ​og​ ​må​ ​ikke​ ​blokkeres.

Kun sykler, ski, kjelker og lignende sportsutstyr skal plasseres i fellesbod.

Røyking er forbudt i innvendige fellesområder samt i garasjen.

Gassbeholdere​ må​ ​ikke​ ​oppbevares​ ​i​ ​bod/kjeller/garasje. Dette gjelder både fulle og tomme gassbeholdere. Brannvesenet kan i en krisesituasjon ikke vite om beholderne er fulle eller ikke. Gassbeholdere oppbevares der det er god utlufting, f.eks. på egen terrasse eller i redskapsboden på plenen.

Brannfarlige eller illeluktende stoffer/kjemikalier må ikke hensettes i bodene.

5. Terasser

Risting og banking av tøy eller tepper fra terassene skal ikke forekomme. Ved vanning av blomsterkasser og spyling av gulv bør det påsees at minst mulig vann renner ned til sjenanse for nedenliggende terasser.

Grilling med grillkull skal ikke finne sted. 

6. Uteanlegg

Grøntanleggene må brukes og behandles med aktsomhet. Alle beboere må bidra til å verne om vegetasjon, plener og beplantning

Lek og aktiviteter må ikke være av en slik art at det skader sameiets eiendom.

Kjøre- og gangveier i sameiet holdes fri for snø via innleid snøryddingsfirma. Strøing med grus og snømåking foran oppgangsdørene inngår ikke i snømåkingstjenesten og må utføres av beboerne selv.

7. Innvendig vedlikehold

Alt innvendig vedlikehold av leiligheten påhviler den enkelte leilighetseier. Dette inkluderer også vannkraner, wc, oppvaskmaskin og synlig rørledninger og avløpsrør.

Alle beboere plikter å gjøre seg kjent med hvor stoppekranen til vannet til leiligheten er.

Fett, kaffegrut eller annet som kan forårsake tilstopping må ikke tømmes i vask eller sluk. Skyll vasker og sluk en gang i mellom med et middel som løser opp fett og belegg uten å skade avløpet.

Seksjonseier skal regelmessig kontrollere at brannslukningsapparat og røykvarslere virker.

8. Terrasser

Risting og banking av tøy eller tepper fra terrassene skal ikke forekomme

Grilling med grillkull skal ikke finne sted på terrassene.

Det skal ikke legges ut fuglemat da det også tiltrekker rotter og andre skadedyr.

Terrasser skal vedlikeholdes av beboer (gulv, vegger og vinduskarmer) og må ikke males i andre farger en de som er sameiets valgte. Tilsvarende skal markiser fargemessig være avstemt med de øvrige i sameiet

Avløpet på terrassen må holdes åpent for å hindre ansamling av vann. Ved vanning av blomsterkasser og spyling av gulv bør det påses at minst mulig vann renner ned til sjenanse for nedenforliggende terrasser.

9. Avfall og tilsmussing

Søppelkasser er kun til bruk for husholdningsavfall og papp/papir. Det må ikke kastes brennende eller lett antennelig avfall i beholderen.

Det er innført kildesortering. Restavfall legges i vanlige plastposer, plastavfall legges i blå poser og matavfall legges i grønne poser. Det er forbudt å sette fra seg annet søppel ved søppelkassene.

Brannfarlig avfall, store gjenstander, møbler, juletrær, husholdningsapparater, glass, trevirke og andre typer spesialavfall må den enkelte beboer sørge for å bringe til mottakssted for slikt avfall.

Det er ikke tillatt å kaste fra seg papir, sigarettstumper, snus, tyggegummi e. l. på eiendommens fellesarealer.

Forsøpling av fellesarealer er brudd på Husordensreglene.

10. Dyrehold

Ved​ ​lufting​ ​skal​ ​hund​ ​holdes​ ​i bånd​ ​og​ ​ekskrementer​ ​fjernes umiddelbart.

Det er ikke lov å holde husdyr som skaper redsel og angst eller kan utgjøre en fare for andre. Således skal spesielle husdyr utover hund, katt, hamster, marsvin, fugl og fisk godkjennes av styret i hvert enkelt tilfelle.

FARGEKODER

Terrassemarkiser

Hvit 9010 (Markisemannen) 

Hvitmaling til vinduer og dører på sjøsiden:

Hvit 0502Y

Grønnmaling til vinduer og dører: Drygolin C-Base

BS008

GS138

OK072

SS022

Grønnmaling til gelendere m.m.:

Bengalakk C-base

BS028

GI092

HT040

SS063

Terassetak/terassefront:

Jotun Optimal Hvit

Alle utvendige murflater:

Jotun Drytech Murmaling Hvit

Lister og dører i garasje:

Drygolin Vindu og dør   Bygderød

Rødfarge:

Oksydrød base

Bygderød                                      Std 000248                                     NCS 5040-477R

Trappeoppgang

Jotun Prima Air 07  Hvit

Navn på tjeneste

Klikk her for å begynne å skrive. .